Kas broneerimisleping või eelleping?
Endale meeldiva kinnisvaraga tutvuma minnes ei ole reeglina võimalik koheselt tehingusse astuda. Selleks, et kinnitada, et ostja soovib kinnistut osta ning müüja seda vahepeal kellelegi teisele edasi ei müü, sõlmivad pooled praktikas sageli broneerimislepingu. Juriidiliselt on oluline eristada kinnisvara ostu-müügilepingu eellepingut broneerimislepingust, et vältida võimalikku tehingu tühisust. Kui broneerimislepingu saab sõlmida mistahes vormis, siis eelleping peab olema notariaalne ning vastava nõude rikkumise korral on tehing tühine. Praktikas põhjustab palju probleeme see, et pooled peavad eellepingut ekslikult broneerimislepinguks või vastupidi, sätestavad broneerimislepingus tingimusi, mis on omased eellepingule. Mõlemal juhul on tagajärjeks tehingu tühisus. Käesolevaga võtame vaatluse alla, mida on võimalik sellise tagajärje ärahoidmiseks ette võtta.
Broneerimislepingu ja eellepingu mõistete eristamine
Riigikohtu 29. novembri 2017. a otsuses tsiviilasjas nr 2-16-8456 selgitas tsiviilkolleegium, et broneerimislepingu sisuks on müüja kohustus jätta teatud aja vältel broneerija kasuks kinnisasi võõrandamata ja tasu makstakse üksnes broneerimise eest. Eelleping seevastu tähendab aga müüja kohustust võõrandada kinnisasi tulevikus ostjale.
Sisuline erinevus seisnebki kahel lepingul selles, et broneerimislepinguga ei teki ostjal kohustust osta ega müüjal kohustust müüja. Eellepinguga on aga tehingu pooled jõudnud sisuliselt selleni, et müügitehingu vormistamiseks on veel vajalik teha viimased ettevalmistused.
Lepingute tingimused ja vorm
Kuigi Riigikohus on 19. juuni 2007. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-70-07 jaatanud võimalust sõlmida broneerimisleping ja kinnisasja omandamise eelleping ühes lepingudokumendis, ei tasuks broneerimislepingut eraldi sõlmides hoogu sattuda ning lepinguga reguleerida neid tingimusi, mis broneerimislepingu mõistes olulised ei ole. Vastasel juhul on tegemist juba eellepinguga. Nii näiteks ei ole tegemist enam broneerimislepinguga olukorras, kus broneerimislepingu tasu ületab mõistlikult makstavat summat või mõni lepingu tingimus viitab ostja kohustusele kinnisasi osta. Oluline ei ole siinjuures lepingu pealkiri, vaid vaadata tuleb lepingu tegelikku sisu ning tingimusi.
Tingimuste poolest on kinnisasja eelleping on oma sisult keerulisem kui broneerimisleping: eellepingus peab sisalduma kokkulepe tehingu poolte, objekti ja hinna osas, lisaks on soovitatav kokku leppida põhitehingu sooritamise tingimused ja tähtaeg. Broneerimislepingus peab olema vaid kokkulepe, et müüja ei müü mingi aja vältel lepingu eset kellelegi kolmandale. Tavaliselt on selline kokkulepe tasuline.
Tähtis on jälgida ka seda, millises vormis peab leping olema vormistatud: seadus broneerimislepingule kohustuslikku vorminõuet ette ei näe, mistõttu võib see olla lihtkirjalikus vormis. Küll aga peab võlaõigusseaduse kohaselt eellepingu sõlmima samas vormis, milles on sõlmitud põhileping. See tähendab, et kinnisasja ostmisel tuleb eelleping sõlmida sarnaselt müügilepingule notariaalselt tõestatud vormis. Vorminõuet rikkuv leping on tühine ning tühisel tehingul ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi. Sellisel juhul on kummalgi poolel õigus nõuda lepingu alusel saadu tagastamist.
Broneerimistasu ning eellepinguga makstav ettemaks
Eellepinguga lepivad pooled ise kokku, kas ja millises ulatuses kinnisasja eest ette makstakse. Kui ostja teeb makseid, on need osa kinnisasja ostu-müügilepingust ning loetakse kinnisasja osthinna katteks.
Broneerimistasu on seevastu eraldiseisev tasu, mis ei ole osa kinnisvara müügitehingu hinnast. See on tasu müüjale selle eest, et ta asja mingi aja vältel edasi ei müü. Broneerimistasu puhul tuleb silmas pidada, et see peab olema mõistliku suurusega. Sel eesmärgil peaks eelkõige hindama, mis oleks müüjale mõistlik hüvitis, mis kompenseeriks müügi peatamiseks kulunud aja. Kui broneerimistasu moodustab juba olulise osa kogu kinnistu hinnast, on see oluline indikatsioon, et tegemist võib olla hoopis eellepinguga. Broneerimislepingu täitmist saab tagada nt müüjale leppetrahvi maksmise kohustusega juhuks, kui müüja on kinnisasja lepingu kehtivuse ajal kolmandale isikule edasi müünud.
Oluline on tehingu eesmärk
Kokkuvõtlikult tuleb pooltel läbi mõelda, mis on lepingu sõlmimise eesmärk: kas saada müüjapoolset kinnitust, et ta ei müü kinnisasja edasi, või on leping suunatud juba ostja poolt asja omandamisele. Vastavalt sellele on võimalik otsustada, kas tegemist on broneerimislepingu või eellepinguga ning valida seadusest tulenev tehingu vorm. Ainult nii on võimalik tagada, et juba õige pea on võimalik olla muretult uue kinnisasja omanik.
