Kas eluaegne isiklik kasutusõigus on ikka eluaegne?
Tihti sõlmitakse koos elamu kinkelepinguga kokkulepe, mille kohaselt on kinkijal õigus kasutada elamut kuni enda maisest elust lahkumiseni. Kuigi esmapilgul tundub, et isiklik kasutusõigus on kokkuleppe järgi eluaegne, ei ole välistatud olukord, kus sõlmitud isikliku kasutusõiguse kokkulepet on võimalik lõpetada ka enne õigustatud isiku surma. Käesoleva artikliga vaatlemegi, millistes olukordades on see võimalik.
Kui eluruumile on seatud isiklik kasutusõigus saab seda lõpetada õigustatud isiku ja kinnisasja omaniku kokkuleppel. Sellekohase kokkuleppe sõlmimisel tuleb arvestada sellega, et isikliku kasutusõiguse lõpetamise kokkulepe tuleb sõlmida notari juures ning pärast kokkuleppe sõlmimist tuleb isiklik kasutusõigus kinnistusraamatust kustutada.
Juhul, kui üks pool ei nõustu isikliku kasutusõiguse lõpetamisega, võib teine pöörduda kohtusse nõudega, et kohus asendaks tahteavalduse kohtuotsusega. Kasutusõiguse lõpetamise nõude eeldused on õigustatud isiku ja kinnisasja omaniku jaoks erinevad.
Õigustatud isiku nõue isikliku kasutusõiguse lõpetamiseks
Õigustatud isik võib nõuda isikliku kasutusõiguse lõpetamist igal ajal, teatades sellest kinnisasja omanikule ette vähemalt 6 kuud ning hüvitades kinnisasja omanikule kogu kasutusõiguse lõpetamisest tekkiva kahju. Kahjuna käsitletakse kõiki kinnisasja omaniku varalises sfääris toimunud negatiivseid muudatusi, mis tekivad sellest, et isiklik kasutusõigus lõppeb. Selliseks kahjuks peetakse praktikas näiteks isikliku kasutusõigusega kokkulepitud tasu või elamu korrashoiukulude kandmise ära jäämist.
Kinnisasja omaniku nõue isikliku kasutusõiguse lõpetamiseks
Kinnisasja omanikul on õigus nõuda isikliku kasutusõiguse lõpetamist, kui täidetud on vähemalt üks järgmistest eeldustest:
Isiklik kasutusõigus on kaotanud õigustatud isiku jaoks igasuguse tähtsuse. Seda tuleb hinnata konkreetseid asjaolusid arvesse võttes. Sellise olukorraga on näiteks tegemist juhul, kui õigustatud isik ei kasuta kinnisasja ega vaja seda, samal ajal kui kinnisasja omanikul endal on seda vaja.
Omaniku kahju on oluliselt suurem õigustatud isiku kasust. Siinkohal tuleb kõrvutada kinnisasja omanikule tekkivat kahju ja õigustatud isiku poolt saadavat kasu elamust. Lõpetamise nõue ei teki sellest, et omaniku kahju on suurem kui õigustatud isiku kasu, vaid kahju peab olema kasust oluliselt suurem.
Õigustatud isik ei anna kinnisasja omanikule tagatist. Kinnisasja omanik saab nõuda õigustatud isikult tagatist, kui õigustatud isiku tegevusest ilmneb omaniku õiguste olulise rikkumise oht. Selline oht võib esineda näiteks siis kui õigustatud isik kavatseb hakata elamut remontima või ümber ehitama. Kui õigustatud isik keeldub sellises olukorrast tagatise maksmisest, võib omanik nõuda isikliku kasutusõiguse lõpetamist.
Vaidluse korral tuleb kõiki neid asjaolusid kohtule tõendada
Asjaõigusseadus ei võimalda isikliku kasutusõiguse lõpetamise nõuet olukorras, kus õigustatud rikub oluliselt temal lasuvaid kohustusi (nt õigustatud isik ei maksa kokkulepitud tasu, kõrvalkohustusi, ei hoia elamut korras vms). Sellisel juhul on õiguskirjanduse kohaselt kinnisasja omanikul küll õigus nõuda isikliku kasutusõiguse lõpetamist, kuid siis peaks nõue tuginema võlaõigusseaduse §-le 196. See tähendab, et kinnistu omanik saab isikliku kasutusõiguse üles öelda.
Erandlik ei ole ka olukord, kus elamu, millele on isiklik kasutusõigus seatud, vahetab vahepeal omanikku. Sellisel juhul ei ole omaniku vahetus iseenesest isikliku kasutusõiguse lõpetamise alus ning lõpetamiseks nõudmiseks on vajalik täita eespool kirjeldatud eeldused ja nõuda isikliku kasutusõiguse lõpetamist kohtu kaudu või sõlmida kokkulepe.
Müük täitemenetluses
Kui elamu müüakse täitemenetluse raames, võib olukord olla teine. Nimelt, isikliku kasutusõiguse olemasolu ja selle kanne kinnistusraamatus võivad sattuda ohtu olukorras, kus elamu pannakse täitemenetluse raames müüki. Täitemenetluse seadustiku § 158 lg 1 kohaselt jäävad kinnisasja täitemenetluses müügi korral püsima sissenõudja nõude või selle tagatiseks oleva õiguse järjekohast eespool ja samal järjekohal olevad kinnistusraamatust nähtuvad õigused. Seega on esmalt oluline see, kas täitemenetluse on tinginud mingisugune kinnistusraamatusse kantud õigus. Kui see nii ei ole, siis ei lõppe enampakkumisega ükski kinnistusraamatusse sisse kantud õigustest (sh isiklik kasutusõigus) ja neid ei saa kustutada. Kui aga täitemenetluse tingis õigus, mis on ka kinnistusraamatusse kantud, siis on üldreegliks, et püsima jäävad täitemenetluse aluseks olevast õigusest kinnistusraamatus eespool ja samal järjekohal olevad õigused. See tähendab, et kui isiklik kasutusõigus oli kinnistusraamatusse kantud enne täitemenetluse aluseks olevat õigust, jääb isiklik kasutusõigus kehtima.
Näide: Kinnisasja sundmüümise korral hüpoteegi täitmiseks jäävad kehtima kõik hüpoteegist varem kehtinud õigused (sh ka isiklik kasutusõigus) ning neid ei kustutata kinnistusraamatust. Kui isiklik kasutusõigus oli aga kinnistusraamatusse kantud hiljem kui sundmüügi aluseks olev hüpoteek, siis kustutatakse isikliku kasutusõiguse kanne kohtutäituri avalduse alusel.
TMS § 159 lg 1 alusel on siiski võimalik, et kinnistusraamatusse kantud õigus, mis kinnisasja müügiga lõppeks ja tuleks kinnistusraamatust kustutada, jääb püsima siis, kui õigustatud isik ja ostja selles notariaalselt tõestatud lepinguga kokku lepivad ja esitavad kokkuleppe kohtutäiturile enne täitmisavalduse esitamist. Seega on kasutusõiguse püsima jäämiseks vaja sõlmida uus notariaalne kokkulepe kasutusõigusega õigustatud isiku ja uue omaniku vahel.
Kokkuvõte
Kokkuvõtlikult ei pruugi eluaegne isiklik kasutusõigus alati olla eluaegne. Isikliku kasutusõiguse kokkuleppe võib lõpetada nii poolte kokkuleppega kui ka kohtu kaudu, samuti võib teatud juhtudel kasutusõigus lõppeda ka siis, kui elamu täitemenetluse raames müüakse.
