Büroo logo

Kaasomandi lõpetamine ja sellekohane Riigikohtu praktika


Kaasomandi lõpetamise nõue


Kaasomand on sageli lõppematute probleemide ja kaasomanike omavaheliste vaidluste allikas. Kaasomanike arusaam ühise asja mõistlikust kasutusest ja majandamisest võib olla kardinaalselt erinev. Samuti esineb pahatahtlikke kaasomanikke, kelle eesmärgiks ei ole mitte ühise omandi mõistlik majandamine, vaid soov saada ise ainuomanikuks. Kaasomanike omavahelised vaidlused on tihti väiklased, pahatahtlikud ja aastatepikkused. Enamasti ei olegi neid võimalik lahendada teisiti kui läbi kaasomandi lõpetamise.

Kaasomandit saab lõpetada kas poolte kokkuleppel või läbi kohtumenetluse. Kui kaasomandi esemeks on kinnisasi, peab kaasomandi lõpetamise kokkulepe olema sõlmitud notariaalselt. Praktikas selliseid kokkuleppeid loomulikult sõlmitakse, kuid mitte iga kaasomandi vaidlus ei ole kokkuleppeliselt lahendatav. Olukorras, kus üks või mitu kaasomanikku on kas enda isiksusest tulenevalt või muul põhjusel kokkulepete sõlmimiseks võimetud, on vältimatu esitada kaasomandi lõpetamiseks hagiavaldus kohtusse.

Kaasomandi lõpetamine on üks vähestest nõuetest, mis tuleb alati rahuldada. Kui vähemalt üks kaasomanikest ei soovi enam kaasomanik olla, ei saa teised seda takistada. Ainus variant kaasomandi lõpetamata jätmiseks on siis, kui kaasomandi lõpetamine oleks mingil põhjusel hea usu põhimõtte seisukohalt vastuvõetamatu, kuid selliseid juhtumeid esineb harva. Sellisena eristub kaasomandi lõpetamine abielulise ühisvara jagamisest, mille reeglid on mõnevõrra keerulisemad.


Kaasomandi lõpetamise viisid


Kaasomandi lõpetamisel ei olegi seetõttu reeglina küsimus selles, kas kaasomand lõpetada vaid ainult selles, kuidas seda teha. Asjaõigusseaduse kohaselt on selleks järgmised variandid:

  1. Esiteks on võimalik jagada asi kaasomanike vahel reaalosades. See tähendab asja füüsilist jagamist; näiteks põllumajandusmaa kinnistu poolitamist või eramaja ehitamist korteriteks. Sageli ei ole kaasomandi olemusest või maakorraldusnõuetest tulenevalt füüsiline jagamine aga võimalik.

  2. Teine ning kõige tavalisem variant on anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas. Teisisõnu ostab üks kaasomanik teisele kuuluva osa välja. Enamasti on pooltel vaidlus selle üle, kes on see pool, kes ostab ja kes müüb ning millise hinnaga seda tehakse.

  3. Kolmandaks on võimalik müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. See tähendab, et asi müüakse ning asja jagamise asemel jagatakse saadud raha. Ehkki seadusandja eeldus on see, et just enampakkumisel on võimalik saada asja eest maksimaalne hind, siis praktikas see enamasti nii ei ole ning müük enampakkumisel tähendab rahalist kaotust. Seetõttu üritatakse seda varianti enamasti vältida ning seda kasutatakse siis kui ükski kaasomanik ei suuda teiste osi välja osta.

Kaasomandi lõpetamise viis sõltub eelkõige asja olemusest, kaasomanikele kuuluvate osade suurusest ning kaasomanike rahalistest võimalustest.


Riigikohtu praktika


Viimastel aastatel on Riigikohus teinud mitu olulist lahendit kaasomandi lõpetamise asjades. Vaatame neist peamisi pisut lähemalt.

Riigikohus selgitas 10. aprilli 2019. a otsuses tsiviilasjas nr 2-17-9749, et „Kui kohtule esitatakse kaasomandi lõpetamise hagi, peab kohus lõpetama kaasomandi ühel AÕS § 77 lg-s 2 sätestatud viisil, mida on taotletud hagis või vastuhagis. Kaasomandi lõpetamata jätmine ei ole üldjuhul lubatud ning üksnes erandjuhul on hea usu põhimõttest tulenevalt võimalik jätta kaasomand lõpetamata, kui hagis või vastuhagis taotletud kaasomandi lõpetamise viis ei ole õiglane“.

Sellest tuleneb kaks olulist järeldust.


  • Esiteks saab kohus kaasomandi lõpetamisel otsustada vaid selliste viiside üle, mida keegi kaasomanikest on kohtult taotlenud. Näiteks ei saa kohus panna kaasomandit enampakkumisele kui mõlemad kaasomanikud taotlevad, et see jääks talle koos teise kaasomaniku osa hüvitamise kohustusega. Sellekohase seisukoha mõte on, et otsus ei tuleks pooltele üllatuslik ning et kaasomandit ei jagataks viisil, mida mitte ükski kaasomanikest ei soovi.

  • Teisalt rõhutas Riigikohus põhimõtet, et kaasomandi lõpetamise nõue tuleb alati rahuldada ning selle saab rahuldamata jätta vaid erandlikel asjaoludel. Lihtsalt poolte erimeelsus kaasomandi lõpetamise õige viisi üle ei ole kindlasti aluseks, mis tingiks kaasomandi jagamata jätmise. Samuti ei takista kaasomandi lõpetamist asjaolu, et üks või mitu kaasomanikku on kaasomandi lõpetamise vastu.

Riigikohus selgitas samas lahendis täiendavalt, milliseid kriteeriume peab kohus kaasomandi lõpetamise viiside üle otsustamisel arvesse võtma:

„Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama kaasomanike huvide kaalumisega. Muu hulgas tuleb arvestada sellega, et ka kaasomanikud on omavahelistes suhetes kohustatud järgima TsÜS §-s 138 sätestatud hea usu põhimõtet. Olukorras, kus kaasomandi lõpetamine hageja taotletud viisil ei oleks kohtu hinnangul kooskõlas hea usu põhimõttega, peab kohus hagejale selgitama, miks kaasomandit sellisel viisil lõpetada ei saa ning millisel viisil kaasomandi lõpetamine oleks kohtu arvates sobiv. Kui kasvõi alternatiivselt on taotletud kõiki kaasomandi lõpetamise viise, mis asjaolusid arvestades võiksid kõne alla tulla, ei saa kohus jätta kaasomandit lõpetamata, vaid peab valima viisi, mis vastab kõige paremini kaasomanike huvidele“.

Seega on keskne kriteerium kaasomandi lõpetamise viiside valimisel hea usu põhimõte. See tähendab, et kohus peab kaaluma kõigi kaasomanike huve ning ilma mõjuva põhjuseta mitte eelistama üht kaasomanikku teistele.

Ehkki kaasomandi lõpetamise nõue tuleb reeglina rahuldada kinnitas Riigikohtu tsiviilkolleegium hiljem 18. detsembri 2019. a otsuses tsiviilasjas nr 2-18-13306 veelkordselt, et teatud juhtudel ei ole kaasomandi lõpetamine siiski võimalik: „Kui üldjuhul ei saa kaasomandit jätta lõpetamata, on see võimalik vaid juhul, kui ükski kaasomandi lõpetamise viis ei oleks õiglane. Üks erandlikest olukordadest, mil kaasomandi lõpetamise nõude võib rahuldamata jätta on see, kui ühe kaasomaniku kaasomandiosa koormab täiendav teise järjekoha hüpoteek. Juhul kui teise järjekoha hüpoteek jääb hageja kaasomandi mõttelist osa koormama, võib hageja taotleda, et kinnistu jäetaks talle kostjale kohase hüvitise maksmise kohustuse vastu“.

Sellistel juhtumitel on probleemiks see, et olukorras, kus kinnisasja koormab teise järjekorra hüpoteek, on seda müüa keeruline ning selle müügihind on madal. Praktilises mõttes tähendaks see kaasomaniku jaoks seda, et kinnisasi müüakse võileivahinnaga ja ta jääb sellest ilma, samas kui sellel võib olla märkimisväärne kasutusväärtus.

Riigikohus tegi 10. aprillil 2019. a ka teise kaasomandi lõpetamise õiguse seisukohalt olulise otsuse tsiviilasjas nr 2-17-11516, kus selgitas mh, et „Kaasomandi lõpetamise on kohtu diskretsiooniotsus, seejuures tuleb kaasomand (ühisomand) lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke (ühisomanikke) kõige vähem“. Sellega kinnitas tsiviilkolleegium veelkordselt üle vajaduse arvestada kõigi kaasomanike huve ning lähtuda hea usu põhimõttest.

Samal ajal tegi Riigikohus ka ettepaneku, et „Seadusandja võiks kaaluda kaasomandis või ühisomandis oleva asja jagamise menetluse muutmist hagita menetluseks, kus kohus saaks eseme jagamise otsustada menetluslikult paindlikumalt ja kaalutulusõigust ka efektiivsemalt rakendada“. Vastav seadusemuudatus tähendaks see seda, et kohus ei oleks enam seotud menetlusosaliste poolt taotletud kaasomandi jagamise viisidega vaid saaks ise enda äranägemisel otsustada, milline lahendus oleks poolte jaoks kõige parem. Samasugune menetluskord on täna ette nähtud näiteks kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramise asjades. Samas võib olla vaieldav, kas kohtu hinnang mõistlikust lahendist peaks ikka astuma kaasomanike õiguse ette ise määrata, kuidas enda omandit käsutada.

Riigikohus rõhutas ka põhimõtet, et „Kaasomandi lõpetamise asjades saab kohus AÕS § 77 lg 2 alusel valida vaid sellise asja jagamise viisi, mida pool on hagis või vastuhagis nõudnud“. Sama põhimõtet selgitas tsiviilkolleegium ka 3. oktoobri 2018. a otsuses kohtuasjas nr 2-16-15236. Viimati nimetatud lahendis selgitas kohus veel, et „AÕS § 77 lg-t 2 eesmärgipäraselt tõlgendades ja kõikide kaasomanike huve arvestades saab kaasomandi lõpetada jagatava asja või õiguse panemisega kahe kaasomaniku vahelise vaidluse korral kaasomanikevahelisele enampakkumisele vaid sellisel juhul, kui mõlemad neist nõuavad asja või õigust tervikuna enda omandisse. Sellisel juhul tagab kaasomanikevaheline enampakkumine eelduslikult kaasomandi lõpetamise õiglaselt“. Kaasomanikevaheline enampakkumine on praktikas siiani võrdlemisi haruldane kaasomandi jagamise viis. Riigikohtu otsuse kohaselt ongi see võimalik vaid siis kui kumbki kaasomanik tahab kinnisasja endale, kuid sellises olukorras tulekski kaasomandi jagamisel eelista just kaasomanikevahelist enampakkumist.

Eeltoodut kokku võttes on oluline tähelepanu pöörata, et kaasomandit saab lõpetada vaid neil viisidel, mida kaasomanikud kohtult taotletavad. Seetõttu on äärmiselt oluline valida välja konkreetne kaasomandi lõpetamise viis (või alternatiivselt viisid), mida kohtult taotleda ning seejuures peab kaasomanik suutma kohtule ammendavalt ja tõenditega põhistatult selgitada, miks just selline jagamine viis on kõige sobivam ning kuidas see arvestab parimal viisil mitte ainult hageja enda vaid kõigi kaasomanike huvidega.

#asjaõigus

Viimased postitused

Märksõnad

Arhiiv