• Tambet Laasik

Lepingu muutmine eriolukorras

Updated: Mar 30


Koroonaviirusest tingitud eriolukorra tõttu võib nii mõnegi lepingulise kohustuse täitmine osutuda äraütlemata keeruliseks ülesandeks, mistõttu on hetkel aktuaalne lepingute muutmine ja ümberkorraldamine. Üldise reeglina on lepingud täitmiseks kohustuslikud ja neid saab muuta vaid poolte kokkuleppel. Erandina annab võlaõigusseaduse § 97 lepingupoolele õiguse nõuda lepingu muutmist siis, kui poolte lepinguliste kohustuste vahekord on pärast lepingu sõlmimist oluliselt muutunud.

Lepingu muutmise nõue on õigustatud eelkõige olukordades, kus lepingu sõlmimise asjaolud on sedavõrd oluliselt muutunud, et ühe lepingupoole kohustuse täitmise kulud on kas suurenenud märgatavalt või teise lepingupoole lepinguga saadava väärtus vähenenud oluliselt. Täitmise kulude suurenemiseks loetakse nii tooraine, energia või kütte olulist kallinemist lepingu täitmise ajal, samuti kui täiendavate nõuete tõttu on suurenenud kulud tootmisele, turustamisele või reklaamimisele.

Teisisõnu, pooled ei saa neist sõltumatutel põhjustel lepingust enam seda, mida nad algselt põhjendatult ootasid.

Lepingust saadava väärtuse vähenemine peab olema tegelik: võrrelda tuleks lepingust saadava (st kauba või teenuse) hinda ja turuväärtust lepingu ajal ning saadava turuväärtust asjaolude muutumise hetkel. Saadava väärtuse vähenemisele tuginev pool peab ühtlasi esitama tõendid, mis kinnitavad saadava väärtuse vähenemist.

Lepingu muutmise eeldused

Lisaks täitmise kulude muutumisele või saadava väärtuse vähenemisele peavad olema täidetud kõik järgnevad tingimused:

  • kahjustatud lepingupool ei saanud lepingu sõlmimise ajal mõistlikult arvata, et asjaolud võivad muutuda ja

  • kahjustatud lepingupool ei saanud asjaolude muutumist mõjutada ja

  • asjaolude muutumise riisikot ei kanna seadusest või lepingust tulenevalt kahjustatud lepingupool ja

  • kahjustatud lepingupool ei oleks sellistel tingimustel lepingut sõlminud või oleks seda teinud oluliselt teistsugustel tingimustel.

Lepingute muutmine kohtupraktikas

Riigikohtu praktikast on läbi käinud kaasus, kus kohus analüüsis VÕS § 97 kohaldamist kinnisvara müügilepingu valguses (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 22. novembri 2010. a otsus 3-2-1-99-10). Kohus leidis, et nimetatud sätet on võimalik kohaldada kinnisasja väärtuse olulise muutumise korral. Küll aga peaks siis analüüsima, millest on tingitud selline hinnalangus – kui pelgalt Eesti sisestest majandustingimustest, siis on suurem tõenäosus, et ostja võis mõistlikult arvestada sellega, et asjaolud võivad muutuda ning kõik VÕS § 97 tingimused ei ole seetõttu täidetud. Tegemist on siinkohal olulise suunisega, kuidas peaks hindama asjaolude arvestamise eeldust. Arvestades praegust keerulist situatsiooni, on üha raskem öelda, kas lähiajal lepinguid sõlminud isikud pidid arvestama haiguspuhangu sedavõrd kiire ja laia levikuga Aasiast Eestisse ning selliste tõsiste tagajärgedega majandusele. Kui lepingud on sõlmitud enne haiguspuhangu algust, siis tuleks aga jaatada, et lepingupool ei saanud sellist asjaolu ette näha.

Lepingu sõlmimise asjaolude hulka loetakse üksnes neid asjaolusid, mille saabumine või edasikestmine on hõlmatud poolte ühisest arusaamast ja millel põhineb lepingu sõlmimise soov (Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 26. oktoobri 2010. a otsus 3-2-1-76-10). Seega ei saa VÕS § 97 alusel muuta lepingut tuginedes lepingupoolte ootustele, kui need ootused ei ole teisele lepingupoolele selgelt teatavaks tehtud ja teine pool ei pidanud neid teadma ka hea usu põhimõttest tulenevalt.

Oluline ongi esmalt vaadata, kas lepingu muutmise aluseks olev asjaolu on üldse osa lepingust või kas ta mõjutab lepinguliste kohustuste täitmist. Kui vastus on eitav, siis ei ole alust ka VÕS § 97 kohaldamiseks.

Tähtis on ka lepingulise kohustuste vahekorra muutumisest teada saamise aeg. Nimelt peavad lepingu sõlmimise aluseks olevad asjaolud olema muutunud pärast lepingu sõlmimist, vastasel juhul oleksid lepingupooled pidanud nendega arvestama juba lepingut sõlmides. Kui asjaolude muutumine ei olnud enne lepingu sõlmimist siiski teada kummalegi lepingupartnerile ja mõlemad omasid ebaõiget ettekujutust lepingu asjaoludest, võivad pooled valida, kas tühistada leping TsÜS § 93 lg 3 alusel või üritada seda muuta või lõpetada VÕS § 97 alusel. Kuivõrd neil kahel sättel on erinevad õiguslikud tagajärjed ja ka mõnevõrra erinevad kohaldamisalused, tuleb igal konkreetsel juhul kaaluda, milline neist sobivaim on.

VÕS § 97 on võimalik kohaldada erisuguste kokkulepete puhul. Eelkõige on sätte rakendamine asjakohane kestvuslepingute, nt üüri- või rendilepingute korral, kus asjaolud võivad muutuda võrreldes lepingu sõlmimise ajaga kõige enam. Teiste lepinguliikide puhul on sätte kohaldamine pigem erandlik, kuid seda võib kohaldada enamasti olukordades, kui lepingu sõlmimise ja täitmise vahele jääb pikem ajaperiood. Välistatud ei ole VÕS § 97 rakendamine ka perekonna ja pärimisõiguse valdkonnas, kuid siis tuleb kindlasti täiendavalt arvestada nende valdkondades kehtivaid erinorme. Nii näiteks on Riigikohtu praktikast käinud läbi üks kaasus, kus antud sätet rakendati ülalpidamiskokkuleppe asjaolude muutmisel (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 23. veebruari 2016. a otsus 3-2-1-101-15).

Lepingutingimuste muutmist või lepingu lõpetamist ei saa nõuda, kui muudatused lepingu aluseks olnud asjaoludes on vähetähtsad või lepingutingimused ise jäid lepingut sõlmides lepingupooltel juba algselt korralikult läbi mõtlemata. Samuti ei ole antud nõuded õigustatud, kui lepingu kestel kaob lepingupoolel lihtsalt lepingu vastu huvi. Seega peab vaidluse korral igal konkreetsel juhul kohus eraldi hindama, kas asjaolude muutumist saab oluliseks pidada.

Lepingupartneril, kes soovib lepingu muutmist, tuleb kohtupraktika kohaselt esmalt esitada lepingu muutmise nõue teisele lepingupartnerile (Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 26. oktoobri 2010. a otsus 3-2-1-76-10) ning asuda läbirääkimistesse. Kui läbirääkimised ei õnnestu või teine lepingupool keeldub lepingu muutmisest, on lepingutingimuste muutmiseks võimalik esitada kohtusse hagi. Seega kehtib ka siin põhimõte, et esmalt tuleb lepingupartneri endaga suhelda ning kokkuleppele jõuda. Alles seejärel, kui kokkulepet ei saavutata või tekib vaidlus, on alust kohtusse pöördumiseks.

Lepingu saab ka lõpetada

Kui lepingu muutmise eeldused on siiski täidetud, kuid muutmine ei ole siiski lepingupoolte jaoks mõistlik või võimalik, võib VÕS § 97 lg 5 kohaselt lepingust ka taganeda või kestvuslepingu üles öelda. Siiski on Riigikohtu praktikas asutud seisukohale, et eelistada tuleb lepingu muutmist (Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 23. detsembri 2011. a otsus 3-2-1-136-11), kuna vastasel juhul muutuks tehingud väga ebastabiilseks. Lepingust taganemise ja ülesütlemise formaalsed nõuded (näiteks teate edastamine) kehtivad ka sellisel juhul ning nendest tuleb ka siis kinni pidada.

Kuigi VÕS § 97 annab lepinguliste kohustuste vahekorra muutumisel lepingupoolele lepingu muutmise nõude õiguse, tasub niigi keerulises situatsioonis siiski esmalt lepingupartneritega suhelda ning püüda kahepoolsete kokkulepeteni jõuda. Lepingupartneritega heade suhete hoidmine on esmatähtis ning hoiab ära ka edasised ebameeldivused ning vaidlused. Juhul, kui see ei ole siiski võimalik, siis eeltoodud erandlikel tingimustel on võimalik lepinguid ka ühepoolselt muuta.

#lepinguõigus #praktiline #võlaõigus

  • LinkedIn Social Icon
  • Twitter Social Icon
  • Google+ Social Icon