Juurdepääs avalikult kasutatavale teele

Millal saab kinnistu omanik nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja?

Õiguslikus mõttes puudub juurdepääs siis, kui kinnisasi ei piirne avalikult kasutatava teega. Probleemi tekkepõhjuseid ei pea otsima kaugelt. Suur osa teedest saadi kaasa koos tagastatud või erastatud maaga ilma, et nende kasutamise tingimused olnuks selgelt määratletud. See on tekitanud olukorra, kus paljudel kinnisasjadel ei ole avalikule teele juurdepääsu. Praktikas annab see sagedasti põhjust õigusvaidlusteks. Seda eriti probleemsete naabrite korral, kes ei ole nõus võimaldama juurdepääsu kokkuleppel.

Asjaõigusseaduse § 156 lg 1 järgi on omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse kokkuleppel. Juurdepääsu määramisel tuleb arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus.

Kohtupraktikas on avalikult kasutatavale teele juurdepääsu nõudmise eeldustena nimetatud juurdepääsutee taotleja kinnisasjalt avalikule teele pääsemise võimaluse puudumist, taotletava juurdepääsu maakorralduslikku võimalikkust ja juurdepääsu taotleja huvi ülekaalukust juurdepääsu saamise vastu, võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsuteed soovitakse, omaniku õiguste kitsendusega. Tsiviilvaidlus kinnisasjale juurdepääsuõiguse tagamiseks tuleb lahendada poolte huvide kaalumise teel. Muu hulgas tuleb kaaluda, milliseid kulutusi peab juurdepääsu taotleja tegema juurdepääsutee rajamiseks ning milline koormus kaasneb sellega koormatavale kinnisasjale.

AÕS § 156 lg 1 ei eelda seejuures, et juurdepääs tuleks tingimata määrata lähima avalikult kasutatava teeni. Kinnisasja omanike huve kaaludes tuleb arvestada ka sellega, kas omanik peab rajama oma kinnisasjale uue tee või on võimalik kasutada (vajadusel seda parendades) mõnda olemasolevat teed, isegi kui see tee ei ole kõige lühem.

Alati ei tarvitse eraõiguslik juurdepääsutee olla piisav ning talumiskohustuse võib seada ka avalik-õiguslikult. Näiteks saab kohalik omavalitsus teatud juhtudel määrata ka eratee avalikku kasutusse. Riigikohtu tsiviilkolleegium väljendas oma 9. juuni 2017. a määruses asjas nr 3-2-1-31-17, p-s 19 seisukohta, et „olukorras, kus eratee on detailplaneeringu järgi ainus võimalik juurdepääs avalikult kasutatavale teele paljude kinnisasjade omanike jaoks, ei ole eraõiguslikud mehhanismid kõigi isikute huvide tasakaalustatud kaitseks piisavad“. Avaliku huvi peab määratlema riik või KOV igal üksikjuhtumil ning kohus saab omakorda kontrollida, kas see on määratletud põhjendatult, kas seda tehes on järgitud menetlusnorme (nt kas naaberkinnistute omanikud on korrektselt kaasatud) ja kas ei ole rikutud kaalutlusõiguse piire või tehtud muud kaalutlusviga.

Juurdepääsutee nõudeõiguse võib välistada see, et kinnisasja omanik on ennast ise juurdepääsust avalikult kasutatavale teele ilma jätnud. Näiteks hüljates senise kasutuse või jagades oma kinnistu ebamõistlikul viisil. Sellisel juhul puudub kinnisasja omanikul uue juurdepääsu nõudmine õigus, sest senine ühendus katkes tema tahtel.

Võimalikud lahendused

Juurdepääsunõue lahendatakse hagita menetluses. Hagita menetluses tuleb arvestada, et kohus ei ole seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ega asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele, kui seadusest ei tulene teisiti. Kohtul on kohustus kontrollida avalduse vastavust seadusele ja avalduse tõendatust. Vajaduse korral nõuab kohus avaldajalt tõendite esitamist või kogub neid omal algatusel.

Hagita menetlusele on iseloomulik uurimispõhimõte, mille eesmärgiks on tagada, et asja lahendamiseks olulised asjaolud ei jääks välja selgitamata ainuüksi selle tõttu, et menetlusosaline ei osanud ette näha vajadust esitada lisatõendeid. Samuti ei tohi lahendit teha selliselt, et see riivaks kellegi õigusi, keda ei ole menetlusse kaasatud. Seetõttu tuleb vastava avalduse lahendamisel kaasata kõik potentsiaalsed puudutatud kinnistuomanikud (ka need, kelle kinnistult avaldaja juurdepääsu ei nõu), vajadusel kohtu omal algatusel. Hagita menetluses menetluses on kohtu eesmärk teha mitte lihtsalt avaldaja vaid kõigi kaastatud isikute huvides parim võimalik lahendus. Kohus määrab, kus ja millistel tingimustel juurdepääsutee paiknema hakkab.

Selle juures arvestab suure kohus suurel määral väljakujunenud tavaga. Kui tee kasutamiseks on välja kujunenud tava, siis on sisuliselt tegemist vahetu seadusjärgse kitsendusega, mille olemasoluga kinnisasja omandaja peab arvestama ka siis, kui seda ei ole kinnistusraamatusse kantud. Juurdepääsutee teise kohta määramiseks peab olema mõjuv põhjus.

Tasu juurdepääsutee kasutamise eest

Juurdepääsutee määramine üle omaniku kinnistu on omandiõiguse piirang, mis eeldab alati rahalist hüvitist, v.a kui koormatud kinnisasja omanik sellest sõnaselgelt loobub. Tasu koosneb hüvitisest omandi väärtuse vähenemise eest ja hüvitisest juurdepääsu talumise ja korrashoiuga kaasnevate kulude eest. Sellest tulenevalt peaks hüvitisena olema ette nähtud omandi väärtuse vähendamise eest ühekordne tasu ja veel perioodiline hüvitis, mille eesmärk on hüvitada korrashoiukulud.

Kinnisasja juurdepääsuteega koormamise korral kaotatava kasutuseelise hüvitamise eesmärk on tagada kinnisasja omaniku samasugune seisund, milles ta oleks olnud, kui ta oleks saanud juurdepääsutee alust maatükki ilma juurdepääsuta ise kasutada (sh mõnel muul otstarbel). Seega tuleb hüvitise suuruse määramisel hinnata, kuidas ja millise kasu saamiseks võiks kinnisasja omanik juurdepääsualust maad ise kasutada, arvestades maatükil paiknevaid ehitisi ning ehituslikke, muinsuskaitsest, keskkonnanõuetest ja maa otstarbest tulenevaid piiranguid, samuti kõiki muid tähtsust omavaid asjaolusid. Kasutuseelise suuruse määramisel võib lähtekohaks olla kasu, mida nõude esitaja võinuks saada, arvestades ka kulutusi, mida ta kasu saamiseks oleks pidanud tegema.

Juurdepääsu talumise eest tuleb koormatud kinnisasja omanikule maksta tasu ka juhul, kui juurdepääs määratakse mööda olemasolevat erateed, samuti siis, kui koormatud kinnisasja omanik hakkab juurdepääsuõiguse alusel rajatavat teed ka ise kasutama. Sellistel juhtudel ei ole küll põhjust rääkida sellest, et koormatud kinnisasja omanik kaotaks juurdepääsutee alla jääva maatüki kasutamise võimaluse-

Kinnisasjade või nende osade puhul saab kasutuseelise arvestamisel lähtuda nt eeldatavast keskmisest üürihinnast. Seejuures tuleb silmas pidada mitte lihtsalt maa kasutusõiguse keskmist väärtust, vaid konkreetse kinnisasjaga võimalikult sarnaste maatükkide kasutusõiguse väärtust. Vaidlus tasu suuruse üle on tõusetunud pea kõigis juurdepääsuteemalistes kohtuasjades. Samas tuleb nentida ka seda, et tasumäärad on üldjuhul väikesed ning ei tarvitse alati olla piisavad selleks, et kompenseerida koormatud kinnisasja kasutusvõimalust.