Kas maakleritasu peab olema nii suur?
Maaklerilepinguga kohustub maakler vahendama teisele isikule (käsundiandja) lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutama kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele, käsundiandja aga kohustub maksma talle selle eest tasu (maakleritasu). Tavalised maaklerilepingud on lepingud, millega lepitakse kokku kinnisasja müügi vahendamises. Maakler korraldab kinnisasja müügi ning omanik maksab talle selle eest tasu. Käesolevas artiklis vaatleme, millistel tingimustel on maakleril õigus tasu saada ning kuidas saab omanik ennast vajadusel maakleri eest kaitsta.
Maakleril on võlaõigusseaduse § 664 lg 1 järgi õigus saada maakleritasu alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest. Tasunõuet ei mõjuta VÕS § 664 lg 3 järgi ka see, kui vahendatud leping sõlmitakse pärast maaklerilepingu lõppemist (vt ka Riigikohtu 13. novembri 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-123-13, p-d 18‒19). See tähendab, et kui maakleri tegevuse tulemusel saab omanik müüa oma kinnisasja, on maakleril õigus kokku lepitud tasule.
Samas ainuüksi maaklerilepingu sõlmimine ei anna veel maaklerile õigust nõuda tasu. Erialakirjanduses on selgitatud, et maakleritasu nõude tekkimiseks peab maakleri tegevuse ja vahendatud lepingu sõlmimise vahel olema põhjuslik seos, st et lepingu sõlmimiseni on viinud just maakleri tegevus. Maakleri tegevus ei pea olema lepingu sõlmimise ainsaks põhjuseks, küll aga peab olemas olema maakleri määrav panus selleks, et leping sai sõlmitud (vt P. Varul jt. Võlaõigusseadus III. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn, 2009, lk 110). Seega kui asi võõrandatakse omaniku või kellegi teise (nt teine maakler) tegevuse tulemusena, siis ei ole esimesel maakleril õigust nõuda tasu. Maakleritasu saamise õigus tekib maakleril vaid siis, kui leping ostjaga on sõlmitud tema vahendamistegevuse tulemusena.
Maakleritasu suurus sõltub mitte niivõrd tema poolt tehtava töö hulgast vaid peamiselt vahendatava tehingu hinnast. Juhul, kui müüdava asja hind on madal, siis üldjuhul lepitakse kokku fikseeritud tasus. Keskmise ja kõrgema hinna puhul eelistatakse enamasti protsentuaalseid tasukokkuleppeid, nt saab maakler 5% müüdava kinnisasja hinnast.
Kui pooled ei ole maakleri tasu suuruses kokku leppinud, siis loetakse selleks kohalikku tavalist maakleritasu sarnase lepingu vahendamise või osutamise eest. Tihtipeale on kõrgemate hindadega kinnisvara tehingute vahendustasu protsent madalam. Maakleritasu suuruse koha pealt ei oma reeglina tähtsust see kui palju maakler reaalselt tööd teeb selleks, et objekt maha müüa, vaid tasunõude õigus tekib vastavalt ostja leidmisel. Seega ei oma tegelikult tähtsust, kas maakler müüb objekti 1 päevaga või 1 kuuga, sest mõlemal juhul on maakler leidnud ostja ja klient peab maaklerile tasu välja maksma. Samuti ei tarvitse maakleri õigust tasule mõjutada see, kui omanik siiski kinnisasja ära ei müü ning tehing jääb tegemata omanikust tulenevatel asjaoludel. See on ka igati mõistlik, sest maakler on enda töö teinud.
Oluline on tähele panna, et VÕS § 664 lg 1 võimaldab maakleritasu sissenõutavuse lahendada teisiti kui seaduses sätestatud. Seepärast on paljudes maaklerilepingutes sätestatud, et maakleritasu muutub osaliselt või tervikuna sissenõutavaks ka juhul, kui käsundiandja võõrandab asja ise või teise maakleri kaudu, kellele esimene maakler on müügiobjekti tutvustanud. Siiski, kohtupraktikas on leitud, et selline kokkulepe võib olla käsundiandjat ebamõistlikult kahjustav tüüptingimus, mis on seetõttu tühine.
Üsna tavaline on olukord, kus kinnisasja ei õnnestu müüa algse hinnaga, kuid siiski tuleb tasuda kokku lepitud maaklertasu, mis võib väiksema väärtusega objekti korral moodustada päris arvestatava osa kogu kinnisasja maksumusest. Müügihinna protsendis seisnev maakleritasu on märksa paindlikum ja motiveerib ka maaklerit maksimaalselt pingutama kõrgeima võimaliku hinnaga tehinguni jõudmiseks.
Maakleritasu vähendamist reguleeriv õigusnorm VÕS § 666 enam ei kehti ja selleks tuleb vaadata võlaõigusseaduse üldosa sätteid. Maakleritasu alandamise eeldused võivad olla täidetud olukorras, kus maakler ei ole suutnud täita käsundiandja käsundit vastavalt tema juhistele. Eelkõige võibki see seisneda selles, et maakler ei suuda müüa objekti kokkulepitud hinnaga, vaid sellest odavamalt. VÕS § 112 lg 1 sätestab, et kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus. See tähendab, et kui maakler leiab odavama hinnaga ostja, võib käsundiandja maakleritasu ühepoolselt alandada ning tal õigus maksta maaklerile vähem kui algselt kokku lepitud. See eeldab omaniku poolt vastava hinna alandamise avalduse tegemist.
Seadusandja poolt VÕS § 666 kehtetuks tunnistamise järel, ei ole materiaalõiguses enam vahetut alust, mille kaudu nõuda maakleritasu vähendamist. Siiski, lepingus ette nähtud ebamõistlikult kõrge maakleritasu või maakleritasu, mis tuleb maksta ilma maakleri märkimisväärse panuseta, võib olla käsundiandjat ebamõistlikult kahjustav ning seetõttu tühine tüüptingimus. Vaidluse korral otsustab selle üle kohus.
