Ostueesõigus kui kivisse raiutud õigus

Mis on ostueesõigus?

Ostueesõigus annab õigustatud isikule võimaluse omandada ese, mille suhtes ostueesõigus kehtib, kui eseme omanik selle müüb, algse ostja asemel. Ostueesõigusega isik omandab ostueesõiguse teostamise tagajärjel õiguse nõuda kohustatud isikult müüdud asja üleandmist samadel tingimustel, nagu saaks seda teha algne ostja. See tähendab, et kui müüja müüb nt ostueesõigusega koormatud kinnistu 100 000 euroga ostjale, saab ostueesõiguse teostaja astuda ostja asemele ning osta kinnistu ise sama hinna ja tingimustega.

Ostueesõiguse puhul tuleb omavahel eristada asjaõiguslikku ja võlaõiguslikku ostueesõigust. Võlaõigusliku ostueesõiguse esemeks saavad olla kinnis- ja vallasasjad ning õigused. Asjaõigusliku ostueesõigusega saab koormata ainult kinnisasja, hoonestusõigust, korteriomandit ja korterihoonestusõigust. Ostueesõiguse üldsätted sisalduvad võlaõigusseaduses (edaspidi VÕS), kuid olulisem eriregulatsioon sisaldub asjaõigusseaduses (edaspidi AÕS) kinnisasja koormava piiratud asjaõiguse suhtes.

Ostueesõigust liigitatakse toime ja tekkimise aluse järgi. Asjaõigusliku toimega ostueesõiguse korral on tühised kõik käsutused, mis takistavad ostueesõigust omavat isikut ostueesõigusega koormatud eseme omanikuks saamast, seevastu võlaõiguslikul ostueesõigusel mõju käsutusele puudub.

Tekkimise alusest lähtuvalt liigitatakse ostueesõigus tehinguliseks ja seadusest tulenevaks ostueesõiguseks. Tehingulised ostueesõigused on võlaõigusliku toimega, kuid neile on võimalik anda asjaõiguslik toime. Tehinguline ei tähenda siinkohal muud kui seda, et ostueesõiguses on lepinguga kokku lepitud. Lisaks võib ostueesõigus tuleneda ka seadusest. Nt näeb AÕS § 72 lg 2 ette kaasomandis oleva kinnisasja kaasomanike ostueesõiguse

Kui mõtestada ostueesõigust esmalt võlaõiguslikult, siis ostueesõigus on VÕS § 244 lg 1 järgi õigus, mille teostamise korral loetakse ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis, kuid sellest ei muutu kehtetuks ostjaga sõlmitud müügileping. Seega on ostueesõiguse teostamise tagajärjeks kaks sama sisuga müügilepingut ostueesõigusega koormatud eseme ostmiseks: müügileping algse ostjaga ning ostueesõiguse teostamse tagajärjel vastavalt VÕS § 244 lg-le 1 tekkiv sama sisuga müügileping ostueesõigusega isikuga. Seega on ostueesõigus müügilepingu järgne õigus, mida saab realiseerida arvates ajast, mil ostueesõigust omavale isikule on teatatud müügilepingu sõlmimisest ja selle tingimustest. Tehingu alusel tekkinud ostueesõigusel on võlaõiguslik toime, st vastava ostueesõiguse toime on piiratud ostueesõiguse tekkimise aluseks oleva tehingu teinud isikutega ning see ei laiene kolmandatele isikutele. Võlaõiguslik ostueesõigus kohustab müüjat looma ostueesõigust omavale isikule võimaluse omandada asi, mille suhtes ostueesõigus kehtib, kui kohustatud isik selle müüb. See tähendab, et müüja on kohustatud asja müümisest teatama ostueesõigust omavale isikule. Selleks, et müüja saaks hilisemat vastutust vältida, peaks müüja ostjale teatama eksisteerivast ostueesõigusest ning sõlmima müügilepingu edasilükkava tingimusega, milleks on ostueesõiguse teostamata jätmine.

Juhul kui müüja rikub võlaõiguslikku ostueesõigust ja võõrandab ostueesõigusega koormatud eseme ostjale, on selline käsutus kehtiv ning ostueesõigusega isiku ainsaks õiguskaitsevahendiks on esitada müüa vastu kahju hüvitamise nõue. Võlaõigusliku ostueesõiguse puhul ei ole ostueesõiguse teostajal õigust ostjalt tema poolt ostetud vara välja nõuda.

Asjaõigusliku ostueesõiguse puhul on aga ostueesõigusega isiku õigused teised. Asjaõiguslik ostueesõigus on spetsiifiline tehingu alusel tekkiv kinnisasja või selle mõttelist osa koormav piiratud asjaõigus. Asjaõiguslik ostueesõigus erineb võlaõiguslikust sellega, et see kehtib ka kolmandate isikute suhtes, kes ei ole ostueesõiguse tekkimise aluseks oleva tehingu poolteks. Asjaõigusliku toimega ostueesõigus kehtib kõigi suhtes.

Sisuliselt väljendub ostueesõiguse asjaõiguslik toime selles, et juhul, kui müüja annab ostueesõigust rikkudes ostueesõigusega koormatud eseme omandi ostjale üle, on müüja tehtud käsutustehing, mis ostueesõiguse teostamise nurjaks, tühine. Ostueesõigusega isik saab ostueesõiguse teostamise korral asja ostja käest välja nõuda, kuna asja omandiõiguse ostjale üleandmiseks tehtud tehing muutub ostueesõiguse teostamise korral tühiseks. Tühised ka kõik järgnevad käsutustehingud ostueesõigusega koormatud esemega. Juriidiliselt on sellises olukorras käsutuse tühisuse tõttu esialgne müüja endiselt müügilepingu eseme omanik.

Ostueesõiguse teostamine ja lõppemine

Ostueesõigust saab teostada ostueesõiguse tähtaja jooksul sellekohase tahteavaldusega. Kui pooled ei ole ostueesõiguse tähtaja pikkuses kokku leppinud on tähtajaks vallasasjade puhul 2 nädalat ja kinnisasjade puhul 2 kuud. Tähtaeg hakkab VÕS § 250 kohaselt kulgema alates hetkest, mil ostueesõigusega isikule on VÕS §-s 249 sätestatud viisil teatud koormatud kinnistu võõrandamisest. VÕS § 244 lg 5 kohaselt tuleb ostueesõiguse teostamise avaldus teha samas või tugevamas vormis, milles on sõlmitud leping, mille tagajärjel ostueesõiguse teostamise võimalus tekib.

See tähendab, et kui müügileping on notariaalselt tõestatud, peab ka ostueesõiguse teostamise avaldus olema notariaalselt tõestatud (RK 3-2-1-71-05). Juhul, kui ostueesõigusega õigustatud isik müüdavat kinnisasja omandada ei soovi, tuleb arvestada sellega, et ka ostueesõigusest loobumise avaldus peab olema tehtud samas vormis, milles peab olema ostueesõiguse teostamise avaldus. Seadusest sätestatud vorminõude järgimata jätmise korral on ostueesõiguse teostamise avaldus tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 83 lg 1 kohaselt tühine. Ostueesõigusega isik ei saa ostueesõiguse teostamise avaldust pärast müüja poolt selle kättesaamist enam tagasi võtta. Küll aga on võimalik õiguslikest tagajärgedest vabaneda kokkuleppel müüjaga.

Ostueesõigus tervikuna lõppeb selle tekkimise aluseks olevas tehingus või seaduses sätestatud juhtudel. Üldiselt lõppeb ostueesõigus kas ostueesõiguse teostamisega või ostueesõiguse teostamiseks ettenähtud tähtaja möödumisega. Tulenevalt VÕS § 245 p-st 2 on ostueesõigust omava isiku suhtes tühine müüja ja ostja kokkulepe, mille kohaselt on müüjale jäetud ostueesõiguse teostamise juhuks lepingust taganemise õigus. Selle sätte mõtte ja eesmärk on välistada müüjat kuritarvitamast oma õigusi olukorras, kus ta soovib võõrandada eset, millele kehtib ostueesõigus, kuid ei soovi seda võõrandada ostueesõigust omavale isikule.

Tavaliseks vaidlusküsimuseks on kinnisasja kaasomaniku ostueesõigus, mida võib teostada kahe kuu vältel. VÕS § 249 lg 1 sätestab, et müüja peab ostueesõigust omavale isikule viivitamata teatama ostjaga sõlmitud müügilepingust ja selle sisust, ning sama paragrahvi lg 2 näeb ette, et kui müügileping on sõlmitud kirjalikus vormis, peab müüja ostueesõigust omava isiku nõudmisel esitama talle lepingu. VÕS § 250 kohaselt võib kinnisasjade puhul ostueesõigust teostada kahe kuu jooksul pärast sama seaduse §-s 249 nimetatud teate saamist, kui seaduses või lepinguga ei ole ette nähtud teistsugust tähtaega. Kohtupraktika (RK 3-2-1-68-04 p 14) kohaselt saavad pooled seaduses sätestatud ostueesõiguse perioodi küll pikendada, aga mitte lühendada.

Kaasomaniku seadusjärgset ostueesõiguse kasutamist ei ole võimalik välistada ei müüjal ega omandajal.

Küll aga on see juba seadusandja poolt välistatud korteriomandite puhul ainuüksi sellepärast, et see tähendaks muidu väga suurt koormust õiguskäibe kiirusele ja kindlusele.

Ostueesõiguse lõpetamise kokkuleppe saab muude esemete kui kinnisasjade puhul üldjuhul sõlmida pärast ostueesõiguse tekkimist, st pärast § 244 l-s 3 nimetatud võõrandamistehingu tegemist. Selline kokkulepe toob kaasa ostueesõiguse teostamise tagajärjel tekkinud ostueesõigusega isiku ja müüja vahelise võlasuhte lõppemise VÕS § 207 alusel. Selline kokkuleppe ostueesõigusega koormatud kinnisasja omaniku ja õigustatud isiku vahel on küll võimalik, ent neil on üksnes võlaõiguslik toime, st need ei saa ostueesõiguse kui piiratud asjaõiguse sisuks ja kehtivad üksnes vastava kokkuleppe sõlminud kinnistu omaniku ja selle alusel ostueesõiguse omandanud isiku vahelises suhtes. Selle tagajärjel ostueesõigust omav isik ei saa juba toimunud ostueesõiguse teostamise tõttu enam ise kehtivalt ostueesõigust teostada. Selline kokkuleppe tuleb kasuks omandajale ja müüjale, kes ei kannata oodata kaks kuud, mille lõppemisel loetakse ostueesõiguslane oma õigusest loobunuks.