Üürilepingu ülesütlemisest
Üürileping on üks sagedamini kasutatavaid lepinguid. Kuivõrd tegemist on kestvuslepinguga ehk püsiva ja korduva kohustuse täitmisega, tuleb kindlasti jälgida selle lõpetamisel erinevaid reegleid: selge peab olema ülesütlemise alus ja järgima peab kõiki ülesütlemise formaalseid eeldusi.
Üürilepingute puhul tuleb eristada korralist ja erakorralist ülesütlemist. Kui üürileping on sõlmitud tähtajaliselt, lõppeb üürileping kas lepingus ettenähtud aja möödudes või tähtajalise lepingu erakorralises ülesütlemises. Tähtajatu üürilepingu puhul on võimalik leping üles öelda kahel juhul: korraliselt ehk seaduses sätestatud tähtaegu ja tingimusi järgides või erakorraliselt, tulenevalt erandlike asjaolude esinemisest. Vaatlemegi alljärgnevalt erinevaid võimalusi, millal ning kuidas on üürilepingut võimalik üles öelda.
Tähtajatu üürilepingu korraline ülesütlemine
Kuivõrd tähtajatu üürileping ei tähenda enda nimest hoolimata lepinguga seotuks jäämist igaveseks, on sellist lepingut siiski võimalik ka igal ajal üles öelda. Selleks on vaja järgida ainult ülesütlemise teatamiseks vajalikke tähtaegu, mis elu- või äriruumi puhul on vähemalt kolm kuud. Kuigi nimetatud tähtaeg tundub pikk, annab niivõrd pikk etteteatamistähtaeg üürileandjale võimaluse leida tähtaja jooksul endale uus üürnik. Kui ülesütlemisel ei järgita seadusest tulenevat tähtaega, loetakse leping ülesöelduks siiski tähtaja tegelikul möödumisel.
Siiski esineb ka olukordi, kus lepingupooled on enda kohustusi rikkunud ning tahe lepingu jätkamiseks puudub. Sellises olukorras on seadusandja näinud ette olukorrad, mil nii üürnikul või üürileandjal on võimalus leping erakorraliselt ilma pikema etteteatamiseta üles öelda.
Üürilepingu erakorraline ülesütlemine alused
Erakorralise ülesütlemise puhul on esmalt vaja mõjuvat põhjust. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 313 lg 1 järgi loetakse põhjus mõjuvaks, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab.
Üürniku puhul on erakorraline ülesütlemine õigustatud eelkõige olukorras, kus üürnikul ei ole võimalik üüritud asja enam kasutada. Sellise ülesütlemise tingimuseteks on, et üürileandjale on antud täiendav tähtaeg asja kasutamise võimaldamiseks ning üürileandja ei ole selle aja jooksul siiski võimaldanud üürnikul asja kasutada. Kui aga lepingu täitmine ei paku ülesütlemist põhjustanud asjaolu tõttu enam huvi, on lepingu erakorraline ülesütlemine võimalik ka ilma täiendavat tähtaega andmata.
Üürileandjal on mitmeid aluseid, mis võimaldavad sõlmitud üürileping erakorraliselt üles öelda. Sellisteks mõjuvateks põhjusteks on VÕSi alusel loetud järgmisi olukordi:
üürnik on rikkunud kohustust hoida üüritud asja hoolikalt või jätnud arvestamata naabrite või teiste majaelanike huvidega;
üürnikul on üürileandja ees tekkinud viivitus maksmisega;
välja on kuulutatud üürniku pankrot.
Kui eluruum on seisukorras, mis on ohtlik inimese tervisele, on nii üürileandjal kui ka üürnikul õigus leping erakorraliselt üles öelda.
Üürniku viivitused tasu maksmisega
Üürniku viivitus tasu maksmisega on märksa nüansirikkam alus lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks kui pelgalt üürileandjale võlgu jäämine. Tasu maksmisega viivitamisega on tegemist just siis, kui
üürnik on olnud viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega;
võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest makstavat üüri summat;
võlgnetavate kõrvalkulude summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluvate kõrvalkulude summat.
Kui üürnik täidab enne ülesütlemist endal lasuvad kohustused, ei ole üürileandjal enam ülesütlemise õigust. Ülesütlemine on tühine ka olukorras, kus üürnikul on õigus enda üürinõue tasaarvestada ning üürnik teeb tasaarvestuse avalduse viivitamata pärast ülesütlemise avalduse saamist.
Kui üüritud kinnisasi on müüdud teisele omanikule
Kinnisasja müümine ei tähenda automaatselt üürilepingu lõppemist, kuna üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused lähevad üle uuele omanikule. Sellegipoolest on uuel omanikul kolme kuu jooksul kehtiv üürileping üles öelda, kui üürileandja vajab tingimata ruumi ise. Uue omaniku kolme kuu jooksul ülesütlemise õigus ei rakendu olukorras, kui üürnik ja endine üürileandja on teinud üürilepingu kohta kinnistusraamatusse kande. Märkega kindlustab üürnik endale, et kinnisasja võõrandamise korral peab uus omanik lubama üürnikul kinnisasja üürilepingu alusel edasi kasutada.
Üürilepingu ülesütlemise kord
Üürilepingu ülesütlemise kord on sama tähtis kui lepingu ülesütlemist õigustava aluse leidmine. Seetõttu tuleb kindlasti järgida lisaks ülesütlemise tähtaegadele ka seadusest tulenevaid lepingu lõpetamiseks vajalikke nõudeid. Üheks selliseks on ülesütlemisavalduse esitamine, milles tuleb muuhulgas märkida ära üüritud asi, lepingu lõppemise päev, ülesütlemise alus, vaidlustamise kord ja selle tähtaeg. Ülesütlemisavalduse kohustuslike osade puhul ei ole mitte niivõrd tähtis tunda seaduse sätteid ja nendele viidata: oluline on, et teine lepingupool saaks selgelt aru ülesütlemise faktist ning sellega seonduvast (nt tähtaegadest). Avaldus ise peab olema edastatud lepingupoolele kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis, mistõttu aktsepteerida tuleb ka näiteks e-kirja teel saadetud ülesütlemisavaldusi. Kui kõiki nimetatud formaalseid eeldusi ei järgita, on ülesütlemine tühine ning lepingut tuleb edasi täita lepingus ette nähtud tingimustel.
Pärast üürilepingu lõppemist
Pärast üürilepingu lõppemist lasub üürnikul kohustus tagastada üüritud asi koos selle päraldistega üürileandjale. Üüritud asi peab vastama lepingujärgse kasutamise seisundile. See tähendab, et asja kasutamisest tekkiv tavapärane kulumine ei anna alust ühelegi nõudele, kuid ilmselgelt kahjustunud, hävinud või kaotsiläinud asja korral tuleb üürnikul hävimise, kaotsimineku või kahjustamise eest vastutada.
Nii üüritava asja üleandmisel üürnikule kui ka lepingu lõppedes selle tagastamisel, on soovituslik mõlemal juhul vormistada üleandmisakt, milles on märgitud kõik üle antavad esemed, aga ka nende seisukord. Just aktiga on võimalik fikseerida üürilepingu eseme seisund, mille järel on vastaspoolel keeruline ümber lükata, kas sellel siiski esineb puudus või oli see juba asja üürnikule andmisel olemas. Seetõttu on igati mõistlik hilisemate vaidluste vältimiseks koostada üleandmisaktid.
Samal ajal kui üürnikul on kohustus lepingu lõppemisel asi tagastada, on üürileandjal kohustus asi üle vaadata ja selle puudustest viivitamatult üürnikku teavitada. Kui üürileandja on avastanud puuduse hiljem ning antud puudust ei olekski saanud avastada tavapärast ülevaatust läbi viies, on üürileandjal siiski kohustus üürnikku puudusest teavitada. Üürileandja puudusest teavitamata jätmise või sellega olulisel määral viivitamise korral kaotab üürileandja puudusest tekkinud õigused (nt õiguse nõuda asja parandamist või asendamist). Kuivõrd üürileandja huvides on asja võimalikult heas seisukorras tagasi saamine või vähemalt puuduste hüvitamine, tuleb selle teostamiseks ka võimalikult kiiresti tuvastada asja seisukord.
Tagatisraha üürilepingu lõppemise korral
Seaduse kohaselt on üürnikul pärast kaht kuud üürilepingu lõppemisest arvates nõuda üürileandjalt lepingu sõlmimise ajal makstud tagatisraha tagastamist. Tagatisraha nõue on õigustatud vaid juhul, kui üürileandja ei ole selle aja jooksul teavitanud üürnikku, et tal on tekkinud mingisugused nõuded (nt on üürileandja avastanud asjalt puuduse, mis ei ole tavapärane kulumine). Teoreetiliselt on võimalik ka tagatisraha arvelt maksta viimase kuu üüri tasu, kuid see tähendab tasaarvestusavalduse tegemist. Sellisel juhul tuleb üürileandjal veenduda, et asjal tõepoolest ei esine selle tagastamisel puudusi, kuna ilma tagatisrahata on märksa aeganõudvam ja kulukam panna maksma puudusest tulenevaid nõudeid. Seda eelkõige seetõttu, et tagatisraha tasaarvestamine nõuete katteks on oluliselt lihtsam kui esitada eraldiseisev nõue puuduste kõrvaldamiseks või nende hüvitamiseks.
